افراز ملک چیست؟ مدارک و شرایط افراز چیست؟

تفاوت افراز ملک با تفکیک ملک

تفاوت اصلی بین افراز ملک و تفکیک ملک در این است که:

افراز ملک: به معنای جدا کردن و تقسیم سهام مشاعی افراد از یک ملک مشترک به نسبت سهم آن ‌ها می ‌باشد.

در این حالت، تنها سهم مالکی که درخواست افراز دارد، جدا می ‌شود و از حالت مشاع خارج می گردد. بقیه ملک همچنان به صورت یک ملک مشاع باقی می‌ ماند.

تفکیک ملک: به معنای تقسیم کلیه ملک مشترک بین مالکان به بخش ‌های جداگانه می ‌باشد.

در این حالت، هر مالک بخشی از ملک را به عنوان مالکیت خود دریافت می ‌کند و ملک به چندین بخش تقسیم می گردد، به طوری که هر بخش به یک مالک تعلق دارد و ملک مشاعی دیگر وجود ندارد.

چه املاکی غیر قابل افراز می باشند؟

به نظر شما ملک غیر قابل افراز چیست و چه املاکی غیر قابل افراز می باشند؟ ملک غیر قابل افراز به املاکی اشاره دارد که به دلیل مواردی نظیر ابعاد نامناسب، ویژگی ‌های معماری خاص یا محدودیت ‌های قانونی، امکان تقسیم دقیق و منصفانه سهام مشاعی در آن ها وجود ندارد.

تقسیم مالکیت این املاک ممکن است به دلیل تفاوت ارزشی که بین بخش ‌های جداگانه آن ها وجود دارد، با مشکل مواجه شود. این نوع املاک معمولا نیاز به رسیدگی قضائی و تعیین ارزش تخمینی دارند تا مالکان با توجه به معیار های عادلانه، به طریقی منصفانه سهام مشاعی را تقسیم کنند.

انواع افراز ملک در حقوق ایران
در حقوق ایران، افراز ملک به دو نوع اصلی افراز داوطلبانه و افراز اجباری تقسیم می شود.

مراجع صالح دعوا افراز ملک مشاع

مراجع صالح برای دعوای افراز ملک مشاع شامل دادگاه‌های دیوان عالی، دادگاه تجدیدنظر، دادگاه‌های اولیه استان و شهرستان، دادگاه‌های امور خانواده، دادگاه‌های تجاری و دادگاه‌های امور حقوقی می‌شوند.

مراحل قانونی افراز ملک مشاع به این صورت است که ابتدا پس از تایید دادگاه برای اجرای افراز، درخواست به کارشناس ثبتی ارجاع می‌شود. کارشناس پس از بازدید از ملک، تقسیم بندی ملک را مشخص می‌کند و نظر خود را به دادگاه ارائه می‌دهد. سپس قاضی با بررسی نظر کارشناس، رای خود را صادر کرده و در نهایت افراز املاک مشاع به مرحله اجرا می‌رسد.

انواع افراز ملک مشاع (انواع تقسیم مال مشاع)

افراز ملک مشاع (تقسیم ملک به تساوی): در این نوع، همه شرکا باید به توافق برسند که ملک مشاع را به تساوی تقسیم کنند.
تقسیم به تعدیل (تقسیم نامساوی): در برخی موارد، تقسیم مساوی ممکن نیست و به دلایل مختلف سهم هر شریک نامساوی خواهد بود.
در این حالت، با توجه به قوانین و توافق شرکا، مالکیت جداگانه برای هر شریک مشخص می‌شود.
تقسیم به رد (تقسیم ملک با پرداخت وجه تفاوت):

 در صورتی که تقسیم به تعدیل نیز امکان‌ پذیر نباشد، دادگاه ممکن است به برخی از شرکا اعلام کند که مبلغی را به سایر شرکا پرداخت کنند تا تفاوت سهم‌ها تعدیل شوند.

مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع، به دو نهاد اصلی اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک ارتباط دارد. در اداره ثبت، پس از تکمیل مراحل ثبتی ملک، درخواست افراز ملک مشاع بررسی می‌شود و تصمیم نهایی درباره پذیرش یا عدم پذیرش این درخواست اتخاذ می‌گردد. در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.

شروط لازم برای افراز ملک مشاع
شروط لازم برای افراز ملک مشاع به اختصار به شرح زیر است:

توافق شرکا: شرایط افراز ملک مشاع نیازمند توافق تمامی شرکا است.
عدم ضرر از تقسیم: تقسیم ملک نباید منجر به ضرر شرکا شود.
ترتیب مالیاتی: تقسیم ملک نباید باعث پرداخت مالیات بیش از حد معقول شود.
وقف نبودن: ملک نباید توسط مقامات وقف شده باشد.
قانونی بودن: افراز باید با قوانین و مقررات مرتبط سازگار باشد.
بدون اصلاح مشخصات: تغییر مشخصات ملک نباید نیاز باشد.
عدم وجود سند معارض: سند معارض نباید وجود داشته باشد.

برای افراز ملک چه شرایط و مدارکی لازم است ؟